Es bien sabido que la vida real progresa a un ritmo que suele dejar atrás a la vida legal. El último año ha sido, y seguirá siendo (por un largo tiempo, por cierto), un claro ejemplo de ello.
Los coliving, como modelo de vivienda flexible e innovadora, nacieron como una solución para las nuevas generaciones de profesionales, los trabajadores freelance, los nómadas digitales y hoy por hoy… también para todos aquellos a los que la pandemia les ha revolucionado la forma de trabajar.
Si bien, es una tendencia que lleva ya unos cuantos años en auge, es más que probable que en el futuro cercano sean la respuesta para aún más personas alrededor del mundo.
Ahora bien, desde un punto de vista jurídico la existencia de estas nuevas formas de vivienda se vuelve un tanto más difícil de justificar. Es por ello, que en este artículo intentaré aclarar algunos de los aspectos legales más importantes a la hora de desarrollar un proyecto de coliving… y, para que quede todo bien claro, intentaré explicarlo en lenguaje APNA (Apto Para No Abogados).
Empecemos por las bases… literalmente
Toda construcción inmobiliaria que se pretenda desarrollar en un determinado terreno, siempre se encuentra sujeta a una regulación de tipo urbanística.
¿Qué significa esto?
Que dependiendo de dónde se vaya a construir (léase a nivel país, municipio y distrito) existirán reglas de juego que aplicarán y limitarán lo que se quiera edificar.
Para tener en cuenta: Tomando el ejemplo en España, las regulaciones urbanísticas les corresponden a las comunidades autónomas.
Así, si se pretende construir un hotel en el barrio de Ciutat Vella en la ciudad de Barcelona se deberá cumplir con requisitos y normativas específicas; pero si lo que se pretende es levantar un edificio residencial, las limitaciones serán otras. Aquí me refiero, por ejemplo, a la cantidad de m2 que pueden utilizarse para zonas comunes, si se permite o no la propiedad horizontal, si los alquileres tienen un máximo de tiempo permitido, entre otras muchas. Estas diferencias tienen su razón de ser en lo que llamamos el “uso del suelo”. En el caso de los hoteles y otros apartamentos turísticos el uso autorizado es el terciario, pero para viviendas es el residencial.
¿Cuál le corresponde a los coliving?
Pues… ninguno aún.
La realidad es que el modelo flexible, híbrido y accesible que propone la experiencia del coliving se ha convertido en la solución de muchos profesionales jóvenes, pero en el dolor de cabeza de desarrolladores y abogados del rubro inmobiliario.
Es que actualmente no hay una regulación urbanística específica para el desarrollo de este tipo de productos. Esto, en términos jurídicos, pero bien conocidos por el público en general es lo que denominamos “vacío legal”. Es decir que, si bien existe una normativa de tipo general, esta no alcanza a cubrir al fenómeno del coliving en particular. Así, para suplir el “vacío” o “laguna” la tendencia es la de buscar cuál es el tipo de producto que más se asemeja al que se quiere desarrollar, y aplicar esa normativa en su lugar. A esto, en derecho, le llamamos solución “ad hoc” que se traduce literalmente en “para esto”.
¿Cómo funcionaría?
En primer lugar, que quede claro que se debe analizar caso por caso. Entonces, se deberá considerar cada proyecto particularmente, deteniéndose en las características que lo distinguen de otro tipo de bien inmobiliario. En el mejor de los casos (y el menos probable también), si se tratara de un terreno autorizado para el uso tanto residencial como terciario, se podría aplicar cualquiera de los dos ejemplos anteriores. Pero probablemente, ese no sea el caso y entonces pasamos al siguiente paso:
Habrá que ver si, por ejemplo, el proyecto guarda mayor similitud con apartamentos hoteleros que ofrecen una variedad de servicios e instalaciones; o con residencias de tipo estudiantiles donde el foco está puesto más en la idea de vivienda, aunque con espacios compartidos. En el caso de un modelo híbrido, que nació de la industria de hospitalidad y busca reinventarse como coliving, la duración de la estancia permitida será un ítem que considerar. De igual forma, los coliving rurales, que pretenden asentarse en zonas de playa, montaña o simplemente en las afueras de las grandes ciudades, deberán tomar especial recaudo antes de comenzar a edificar. Generalmente hay regulaciones aún más específicas, que buscan preservar lo especial de la zona, y no sea cosa que venga un extraterrestre llamado coliving a invadir esa paz.
En materia legal siempre es mejor pedir permiso que disculpas
Con respecto a esto: cuidado con forzar las semejanzas, o intentar encuadrar al coliving como algo que no es. Podría fácilmente interpretarse jurídicamente como fraude, y traer consigo el derrumbe de todo el proyecto. Mi consejo a esta altura es el de buscar casos anteriores para guiarse, ser creativo no siempre da sus frutos con las autoridades. Cuando aún se esté en la fase inicial, acercarse al ayuntamiento para ver el caso en concreto y asegurarse que el proyecto encuadre en los parámetros autorizados, puede no ser una mala idea.
Ser el primero siempre tiene sus beneficios
Otra clave que no debe dejarse de lado en proyectos novedosos de coliving es aquella de la propiedad intelectual. Teniendo en cuenta que se trata de productos que ofrecen tecnologías «high-tech», con un giro inmobiliario creativo, no sería raro que haya algún diseño meritorio de patentar. Lo mismo aplica para el nombre que se le vaya a dar al coliving. Registrarlo rápidamente puede ahorrar futuros bloqueos creativos si resulta que no fuisteis lo original que creías. Además, solo existen tantas combinaciones de palabras y colores posibles que identifiquen al proyecto de la forma que queréis.
Esto de seguro te suena familiar: RGDP
También conocido como Reglamento General de Protección de Datos, es la regulación europea que establece obligaciones para todas aquellas entidades y personas que manejen datos de tipo personal. Y la respuesta es sí, aplica a los coliving también. Especialmente se deberá considerar:
- La necesidad (o no) de un DPO (Data Protection Officer). No es obligatorio para todas las empresas, pero habrá que ver con qué clase de datos se va a tratar.
- Evaluación de riesgo y medidas de seguridad. Si vais a tratar con datos personales, siempre debéis procurar hacerlo con confidencialidad, integridad y siendo proactivo en garantizar su seguridad.
- Consentimiento e información de los colivers. Asegúrate que en el contrato sepan qué datos están compartiendo, cómo se tratan y los derechos que tienen a su acceso, rectificación y cancelación (ARCO).
Aunque suene técnico y complejo, no es algo de lo que pueda huir: Las sanciones por incumplimiento del RGPD pueden aplicarse directamente sobre el responsable y se han fijado por importes de hasta 20.000.000€. Si… 20.000.000€., leíste bien. A que no suena tan mal consultar con un experto en el tema ahora.
Cuando se trata de innovar, más vale ir seguros
Y para ello, contratar un seguro es la mejor opción. No se puede desconocer que los coliving, sean del tipo que sean, tratan con la vida misma de las personas. Pero ellas no vienen solas, los colivers traen consigo sus actividades, sus bienes materiales e intelectuales también. Lo mejor es buscar una empresa aseguradora que pueda diseñar un seguro personalizado e integral, que proteja al proyecto y a las personas que van a habitarlo.
¿Todos de acuerdo?
Ya con el proyecto encaminado, y el coliving puesto a punto para funcionar, será necesario determinar cuál será el arreglo al que se llegará con los colivers. Aquí me refiero específicamente al contrato. Y es que en la temática que nos ocupa, será lo que las partes acuerden lo que rija como la ley entre ellas. Este será el caso siempre y cuando no haya nada en el contrato que contradiga a La Ley (en España es con mayúscula, y es La Ley en el sentido más amplio posible, incluyendo al Código Civil y a la mismísima Constitución).
Para tener en cuenta: Los contratos son lo que son, y no lo que nosotros decimos que son. ¿Por qué? Porque lo que importa es su “naturaleza jurídica”, o puesto más simple: el verdadero objetivo o negocio detrás del contrato. Entonces, de poco servirá decir que el contrato entre coliving y coliver es uno de simple arrendamiento, si se están ofreciendo servicios que exceden ese fin. Aunque a ti no te parezca lo más importante, a Hacienda sí que le interesa si tu contrato está bien identificado o no, así que cuidado con disfrazarte de algo que no eres o acabarás regularizando tus obligaciones fiscales con ellos.
No me detendré aquí a analizar punto por punto qué debe incluirse en el contrato, pero a modo de referencia podéis consultar el contenido básico de un contrato de coworking en nuestro post.
Unas últimas palabras (y leyes)
- Siguiendo el ejemplo español, de acuerdo con numerosas Audiencias Provinciales del país, si lo que se van a alquilar son habitaciones dentro de una propiedad, pero el acceso a zonas como baños y cocina será compartido, el arrendamiento estará sometido al régimen general del Código Civil. No será de aplicación la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos -Ley 4106/1994-.
- En España existe un Decreto Ley sancionado a fines del año pasado que promulgó medidas de carácter urgente en materia de las nuevas formas de alojamiento en régimen de alquiler. Lo novedoso es que éste es directamente aplicable al cohousing, siendo quizás una buena referencia para tomar para los coliving hasta que algo más específico aparezca. Esencialmente: prohíbe la división en propiedad horizontal, añade disposiciones de la Ley original del derecho a la vivienda para regular los alojamientos con espacios comunes complementarios y las distingue en relación con la superficie mínima que podrán tener (distinta de otras tipologías de vivienda).
Entiendo que, si habéis leído hasta este punto, posiblemente estéis experimentando un fuerte dolor de cabeza de tanto término legal. Pero os prometo que simplemente suena más complicado de lo que es. A no olvidar que las leyes las escriben abogados, pero las crean personas.
Por ello, el mejor (y último) consejo que puedo daros a la hora de desarrollar un proyecto de coliving es el de buscar asesoramiento legal adecuado. Teniendo como guía todos los puntos que os mencioné sabrán por dónde empezar y qué preguntar.
Y creedme: no es poca cosa.
Autora: Micaela Fonte -Abogada especializada en Derecho Internacional, e Investigaciones Legales
Imágen de portada: Live Zoku.