El cambio crucial de propietario a operador
El coworking y el coliving han revolucionado la forma en la que trabajamos y vivimos porque se adaptan perfectamente a las nuevas necesidades de la demanda al ofrecer flexibilidad y acceso a una comunidad.
A lo largo de estos últimos 10 años los propietarios de activos de oficina han visto que la flexibilización del trabajo ha cambiado la forma en que las personas trabajan. A medida que el sector de coworking se ha vuelto más competitivo, los operadores de espacios han mejorado sus ofertas ofreciendo un pack de servicios completo no solo para trabajar sino también para vivir. Actualmente está pasando lo mismo con los activos residenciales en el sector del coliving que está empezando a crecer de forma similar que lo ha hecho el coworking.
Quien lleva a cabo la gestión de estos negocios quiere estar cerca y tener una relación directa con el usuario final. Por esta razón la cadena de valor cada vez se está haciendo más corta: encontramos propietarios de inmuebles que se han convertido en operadores (Colonial o Merlin) u operadores que solo operan propiedades propias (The Student Hotel).
En ambos sectores, si eres un mero recaudador de alquileres, no tienes estrategia o no aportas valor ni energía al espacio, estás fuera del negocio. Y para aportar valor, has de conocer muy bien a tu usuario final.
Acuerdos entre propietario y operador
Podemos clasificar los coworkings o los colivings en diferentes modelos, según su modelo de explotación o gestión, es decir, según la relación contractual entre el propietario y operador:
Propietario como operador:
- El propietario también opera el negocio de Coworking/Coliving.
- Tiene el 100% del control de los negocios y procesos así como de las ganancias y pérdidas.
- Asume toda la inversión.
- Necesita un profundo conocimiento del negocio del Coworking / Coliving.
- Si no conoce el sector, el riesgo es elevado.
Contrato de arrendamiento:
- El propietario alquila el edificio a un tercero.
- Puede ser un alquiler fijo o un alquiler variable (con un alquiler mínimo garantizado).
- El propietario no tiene control del negocio, solo se ocupa del negocio inmobiliario.
- En el caso de alquiler con renta variable, el propietario participa indirectamente en la buena marcha del negocio.
- La inversión FF&E y OS&E va a cargo del operador.
Contrato sobre los honorarios de gestión:
- El propietario contrata a un operador con amplios conocimientos del sector para gestionar las operaciones de Coworking/Coliving.
- El operador recibirá una comisión de gestión como compensación.
- Todo el negocio (Propiedad + Operaciones de Coliving/Coworking) pertenece al Propietario.
- El propietario no tiene control del negocio.
- Toda la inversión de construcción la realiza el propietario.
- Todo el riesgo lo asume el propietario.
Contrato gestión HWL:
- El propietario contrata un asesor como HWL con amplios conocimientos y experiencia en el sector para desarrollar todo el proyecto y gestionar las operaciones Coliving/Coworking bajo la marca del propietario.
- HWL transmite el know-how al propietario: en el año 3 o 5 el propietario empieza a gestionar el negocio solo, con su propio equipo formado y experimentado, además se le entrega al propietario el Manual de Operaciones de su negocio.
- HWL recibirá una comisión de gestión como compensación.
- Todo el negocio (Propiedad + Operaciones de Coliving/Coworking) pertenece al Propietario.
- El propietario tiene el control del negocio a partir del tercer año.
- Toda la inversión de construcción la realiza el propietario.
- El riesgo lo asume el propietario.
En el siguiente cuadro resumimos las responsabilidades principales del propietario y las comparamos según el contrato de explotación:
Si eres propietario que quiere operar bajo su propia marca y controlar su negocio al 100% minimizando riesgos, contáctanos. Ofrecemos servicio integral para el desarrollo de tu proyecto de coworking o coliving que va desde la conceptualización hasta la implementación del negocio hasta el 3º o 5º año. Operamos el espacio por ti hasta que aprendes a gestionarlo y te compartimos todo el know-how para que sigas siendo un operador de éxito.
Imagen de portada: Roam coliving.
